Le déficit foncier

Réaliser des travaux dans un bien immobilier que vous louez ou que vous aller louer permet, soit de diminuer vos revenus fonciers imposables, soit de créer un déficit foncier qui, dans certaines conditions, sera déductible de votre revenu global.

Ainsi en diminuant votre revenu imposable avec votre déficit foncier, vous diminuez mécaniquement le montant de votre impôt

Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez des loyers qui sont imposés, après déduction de certaines charges, dans la catégorie des revenus fonciers.

Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le  montant des revenus fonciers sera taxé à 41%, majorés de prélèvements sociaux, soit à l’heure actuelle 15,5%.

Ainsi, un revenu net foncier de 10 000 € générera un cout fiscal et social de 5 650 €. (Hors impact CSG déductible)

Réaliser des travaux d’amélioration de réparation ou d’entretien dans un bien immobilier locatif vous permet de créer une charge qui sera déductible en totalité de vos revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 € de vos autres revenus (sans limite sous conditions dans le cadre des dispositifs Malraux 2008 et Monuments historiques). Tout déficit foncier supérieur sera reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

 

Exemple de déficit foncier : 10 000 € de travaux permettront de diminuer les revenus fonciers imposables de 10 000 €, soit une économie fiscale de 5 450 €.

 

 

Année 1

Année 2

Année 3

Année 4

Année 5

Année 6

Année 7

Année 8

Revenu net foncier avant opération

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

Travaux

50 000

50 000

0

0

0

0

0

0

Déficit ou revenu foncier imputable sur le revenu global

-10 700

-10 700

0

0

0

0

0

1 400

Déficit reporté sur les revenus fonciers ultérieurs

29 300

58 600

48 600

38 600

28 600

18 600

8 600

0

Gain d'impôt

10 037

10 037

5 650

5 650

5 650

5 650

5 650

4 859

 

Ainsi, pour l’achat d’un appartement ancien de 50 000 € dans lequel il est prévu 100 000 € de travaux, vous pourrez, si les travaux sont étalés sur 2 années fiscales, et en reprenant l’exemple ci-dessus, créer les deux premières années un déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 € puis gommer l’intégralité des revenus fonciers sur les 6 années futures.

Soit pour un gain fiscal total de 53 183 € étalé sur 8 ans grâce au mécanisme du déficit foncier.

Ce mécanisme est l’application du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.

 

Pour vous aider à rédiger votre déclaration de revenus  :

  • déclaration des revenus fonciers (imprimé CERFA 2044 ou 2044 S) 
  • report des résultats sur la déclaration d'ensemble des revenus (Imprimé CERFA 2042 ou 2042 C),

nous vous recommandons de contacter votre conseiller Caisse d'Epargne qui vous apportera une réponse personnalisée.

Qui peut bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier ?

Peut bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier, tout contribuable qui réalise des travaux d’amélioration ou d’entretien dans une résidence locative et qui, dans l'idéal, déclare déjà des revenus fonciers imposables.

Dans le cadre d’un déficit foncier, l’avantage fiscal étant une réduction du revenu imposable, il sera d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition sera élevée. 

Le déficit foncier - L'offre de la Caisse d'Epargne Rhône Alpes

Pour pouvoir pleinement bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier, le choix du programme immobilier doit être rigoureux.

Au-delà de l'aspect fiscal, la condition d'un bon investissement immobilier repose sur un choix pertinent du bien avec une attention particulière sur l'emplacement, l'état du marché locatif et sur la qualité de la construction en matière d'isolation, de confort et de sécurité. La Caisse d'Epargne Rhône Alpes peut vous y aider avec ses partenaires qui disposent de programmes sélectionnés pour leur qualité immobilière.

La Caisse d'Epargne Rhône Alpes vous propose une solution complète pour réaliser votre investissement en toute confiance et jouir pleinement entre autre des avantages du déficit foncier :

  • Une sélection de biens de qualité avec l'aide de nos partenaires experts.
  • Une solution de financement adaptée à votre situation et à votre projet.
Les informations et les données publiées sur cette page ont un caractère indicatif non contractuel et peuvent être modifiées sans préavis. Ces informations ou données ne constituent pas un conseil financier ou un engagement quelconque de la part de la Caisse d'Epargne Rhône Alpes. Page rédigée conformément aux dispositifs en vigueur le 1er janvier 2014.